Nếu anh/chị từng đến Tokyo, Singapore hay Hong Kong, chắc hẳn sẽ nhận ra một điều: hầu như mọi khu vực sầm uất, đắt giá nhất thành phố đều nằm ngay cạnh một nhà ga. Đó không phải ngẫu nhiên — đó là một mô hình quy hoạch có tên gọi TOD (Transit-Oriented Development), tạm dịch: phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng.
TOD là gì?
Hiểu đơn giản, TOD là cách quy hoạch một khu đô thị lấy nhà ga (metro, đường sắt) làm trung tâm, rồi bố trí nhà ở, văn phòng, thương mại, trường học... bao quanh trong bán kính đi bộ (thường 500-800m). Mục tiêu là để người dân sống, làm việc, mua sắm mà không phụ thuộc vào xe cá nhân.
1. Nhật Bản — Shibuya, Tokyo: Khu vực quanh ga Shibuya là một trong những nơi đắt giá nhất Nhật Bản, vì mọi thứ đều "ở trong tầm bước chân" — từ văn phòng, trung tâm thương mại đến căn hộ cao cấp. Người dân tiết kiệm hàng giờ di chuyển mỗi ngày, và giá trị bất động sản quanh ga luôn tăng trưởng ổn định qua nhiều thập kỷ.
2. Singapore: Chính phủ Singapore quy hoạch gần như toàn bộ các khu dân cư mới xoay quanh trạm MRT, với các dự án tích hợp căn hộ - trung tâm thương mại - văn phòng ngay trên đầu ga. Đây là lý do vì sao Singapore giải quyết được bài toán kẹt xe dù mật độ dân số cực cao, đồng thời tạo ra những khu ở có giá trị bền vững nhất cả nước.
Điểm chung của cả hai mô hình: khi hạ tầng đường sắt được đầu tư, giá trị bất động sản quanh nhà ga không tăng đột biến rồi hạ nhiệt — mà tăng bền vững theo thời gian, vì nhu cầu ở gần ga luôn hiện hữu.
Việt Nam đang đi theo hướng nào?
TP.HCM cũng đang từng bước áp dụng mô hình TOD, rõ nhất là ở khu Đông — nơi tuyến đường sắt kết nối Thủ Thiêm và sân bay quốc tế Long Thành đang được xúc tiến, đi qua khu vực Nam Rạch Chiếc với ga Bình Trưng là một trong những điểm dừng. Đây cũng chính là logic đứng sau việc nhiều chủ đầu tư lớn gần đây ưu tiên quỹ đất sát các vị trí nhà ga tương lai — không phải vì "gần ga cho vui", mà vì đó là bài học đã được kiểm chứng qua nhiều thập kỷ tại các đô thị phát triển.
Bài học cho người mua/đầu tư bất động sản
Khi đánh giá một dự án, ngoài vị trí trung tâm hiện tại, anh/chị nên nhìn thêm vào quy hoạch giao thông công cộng trong 5-10 năm tới. Một khu vực có ga đường sắt đi qua thường sẽ trải qua quá trình tái định giá rõ rệt một khi hạ tầng hoàn thiện — đây là điều đã xảy ra ở hầu hết các đô thị lớn châu Á đi trước.
Bài viết mang tính chia sẻ kiến thức quy hoạch đô thị, không phải tư vấn đầu tư cụ thể. Anh/chị nên tìm hiểu kỹ quy hoạch chính thức trước khi đưa ra quyết định.
